Immobilienrecht

Beim Erwerb einer Immobilie handelt es sich oft um eine der bedeutendsten Investitionen im Leben eines Menschen. Bei Unternehmen handelt es sich in den meisten Fällen um ein umfassendes Investment. Daher ist eine professionelle rechtliche Unterstützung unerlässlich, um einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten und langfristig Sicherheit für die jeweilige Investition zu bieten.

Erstellung und Abwicklung von Immobilienkaufverträgen (Eigentumswohnungen, bebaute und unbebaute Liegenschaften, Gewerbeimmobilien u. a.)

Beachten Sie, dass beim Kauf von Liegenschaften eine gründliche Prüfung der Risiken und sorgfältige Vertragsgestaltung unabdingbar ist, um folgeschwere Fehlinvestitionen zu vermeiden. 
Einige Informationen lassen sich schon durch einen Blick ins Grundbuch gewinnen (etwa ob Hypotheken, Fruchtgenussrechte oder andere sog. dingliche Rechte eingetragen sind). Andere wesentliche Informationen für den Käufer bedürfen eine aufwändigere Recherche (etwa ob sonstige Schulden bestehen, die der Erwerber im Falle eines Kaufes übernehmen müsste – beispielsweise ein von der Hausverwaltung aufgenommenes Sanierungsdarlehen) oder die Kontaktaufnahme mit den Behörden (Klärung von widmungs- und baurechtlichen Vorgaben, die die Umsetzbarkeit des Vorhabens betreffen). 

Zudem bestehen in den meisten Bundesländern Vorschriften, die die Zulässigkeit eines Kaufes betreffen (etwa der Erwerb von Wohnungen für Freizeitzwecke, der Erwerb durch Drittstaatsbürger usw.), die ebenfalls berücksichtigt werden müssen.

Bauträgerverträge sind eine Sonderform von Kaufverträgen für Wohnobjekte, die von Bauträgern errichtet werden. Die Besonderheit liegt darin, dass Objekte (Wohnungen, Reihenhäuser usw.) ver- bzw. gekauft werden, die zum Zeitpunkt des Kaufes noch nicht errichtet sind, für die aber bereits Zahlungen geleistet werden müssen.

Der Österreichische Gesetzgeber hatzum Schutz des Erwerbers – ein Bauträgervertragsgetz (BTVG) geschaffen, dessen Vorgaben verpflichtend in die jeweiligen Verträge aufgenommen werden müssen (dies betrifft vor allem Sicherstellungen durch den Bauträger und die Auszahlungsmodalitäten des Kaufpreises in Phasen). Im Zusammenhang mit Bauträgerverträgen kommt der Vertragsgestaltung eine besondere Bedeutung zu. Beispielsweise ist für den Erwerber ebenso wie für den Bauträger von besonderer Relevanz, ob ein verbindlicher Fertigstellungstermin vereinbart wurde und ob sich der Bauträger besondere Rechte vorbehalten hat (etwa die nachträgliche Zusammenlegung von Wohnungen, die Außengestaltung, die Auswahl der Hausverwaltung uvm.).

Bauherrenmodelle gewinnen in Österreich zunehmend an Bedeutung. Sie ermöglichen den Erwerb von Anteilen an Immobilien (auch im Grundbuch eingetragen) und gelten als relativ risikoarmes Investment. Beteiligungen sind hier bereits mit überschaubarem Kapitaleinsatz möglich und deshalb auch für „Kleinanleger“ ein reizvolles Immobilien-Investment. Darüber hinaus haben der Gesetzgeber und diverse Gebietskörperschaften (vor allem Wien) diverse Förderungen vorgesehen (etwa eine beschleunigte Abschreibung von Investitionen und Baukostenzuschüssen), die Bauherrenmodelle für Anleger durchaus lukrativ machen können und letztlich schützt die gemeinsame Vermietung der Liegenschaft das Risiko des einzelnen Bauherren vor kompletten Mietausfällen.

Auf dem Immobilienmarkt werden derzeit eine Vielzahl von „Bauherrenmodellen“ beworben, die vor allem mit den steuerlichen Vorteilen für die Anleger werben. Beachten Sie, dass vor einer allfälligen Beteiligung eine umfassende rechtliche und steuerliche Prüfung vorgenommen werden sollte. So sind die tatsächlichen Steuervorteile vom Einkommen des jeweiligen Bauherren abhängig und finden sich in den Kalkulationen der Anbieter oftmals hohe Kosten, die keinen unmittelbaren Nutzen für den Bauherren haben und die Investitionssumme unnötig erhöhen. Zudem ist es unabdingbar zu prüfen, ob und welche zusätzlichen Risiken der Bauherr auf sich nimmt, andernfalls die Beteiligung trotz des Steueranreizes auch zu einem Verlustgeschäft werden kann. Von zentraler Bedeutung bei allen Bauherrenmodellen ist, dass das Projekt nach einem gewissen Zeitraum Gewinne abwirft – andernfalls stuft die Finanzbehörde die Beteiligung als Liebhaberei ein, was zur Rückzahlung der lukrierten Steuervorteile führt.

Die Schenkung von Immobilien im Familienkreis ist in Österreich weit verbreitet (etwa um die Vermögensnachfolge bereits zu Lebzeiten abzuwickeln). Bei der Erstellung von Schenkungsverträgen sind zahlreiche rechtliche und steuerliche Aspekte zu beachten. Zudem will sich der Geschenkgeber oftmals das Nutzungsrecht zu Lebzeiten vorbehalten (etwa ein Wohn- oder Fruchtgenussrecht) oder verhindern, dass der Geschenknehmer die Liegenschaft verkauft (etwa durch Eintragung eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes).

Da bei Immobilientransaktionen hohe Geldsummen bewegt werden, sollte besonderes Augenmerk auf die Treuhandschaft gelegt werden (meist ist der Anwalt / Notar, der den entsprechenden Vertrag verfasst, auch Treuhänder). Treuhandschaften von Anwälten werden im Rahmen des Elektronischen Anwaltlichen Treuhandbuches (eathb) abgewickelt. Hierbei wird einerseits eine Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen durch die zuständige Rechtsanwaltskammer vorgenommen, andererseits genießen die Beteiligten einen besonderen Versicherungsschutz für Fehlleistungen des Treuhänders.

Neben der Abwicklung im Rahmen des Elektronischen Treuhandbuches ist die Formulierung der Treuhandvereinbarung für die Parteien von besonderer Bedeutung (unter welchen Bedingungen und wann darf/muss durch den Treuhänder ausgezahlt werden, darf/muss Geld zurückbehalten werden, wenn nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel auftreten bzw festgestellt werden uvm.).

Der Abschluss von Immobilientransaktionen bedarf in Österreich einer Eintragung im Grundbuch (Kauf, Schenkung, Grundstücksteilung, Eintragung und Löschung von Hypotheken, Servituten, Belastungs- und Veräußerungsverboten uva). Zuständig sind die Bezirksgerichte, in denen die Liegenschaft liegt. Die entsprechenden Voraussetzungen für eine Eintragung sind in den jeweiligen Verträgen zu beachten – Fehler und Unklarheiten (etwa welche zusätzlichen Unterlagen vorzulegen sind) führen mitunter zu massiven zeitlichen Verzögerungen und sind mit nicht unerheblichen Kosten verbunden.

In Österreich existiert kein einheitliches Mietrecht, sodass Mietverträge unterschiedlich gestaltet werden müssen, um gültige Regelungen (etwa eine zulässige Befristungsregelung) zu vereinbaren. So ist einerseits danach zu differenzieren, ob es sich um Mietgegenstände für Wohn- oder Geschäftszwecke handelt und bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern, ob es sich um einen Alt- oder Neubau handelt.

Je nach Objekt kommen unterschiedliche rechtliche Vorgaben zur Anwendung (etwa der Richtwert, besondere Kündigungsbeschränkungen usw.), die zu beachten sind. Vor Abschluss eines Mietvertrages sollte – vor allem auf Vermieterseite – ein Experte beigezogen werden, da im Falle von ungültigen Vereinbarungen massive Nachteile entstehen können (etwa eine unbefristete Vermietung, die eine Verwertung des Objektes verunmöglicht).

Die vermehrte Nutzung von Wohnungen zur Kurzfristvermietung (Airbnb, betterhomes u. a.) hat in jüngster Vergangenheit vermehrt zu Problematiken geführt, wie zum Beispiel die irreguläre Nutzung von Gemeindebauwohnungen, Konflikte mit den Nachbarn, Lärmbelästigung, die den Gesetzgeber zu immer strengeren Regelungen veranlasste (so wurden bspw. in Wien eigens Wohnzohnen in der Wiener BauO geschaffen, in welchen die Nutzung von Wohnungen für Kurzfristvermietungen grundsätzlich verboten ist). Ob und inwieweit eine Wohnung zur Beherbergung von Gästen genutzt werden kann, hängt von mehreren Faktoren ab (etwa Regelungen im Wohnungseigentumsvertrag, Lage der Wohnung, Anzahl der Betten, zusätzlich angebotener Dienstleistungen) und ist angesichts der rechtlichen Vorgaben mitunter nicht einfach zu beurteilen. Es scheint auch, dass sich zunehmend eine strengere Behördenpraxis entwickelt. Ich berate Sie hier gerne zu den rechtlichen Erfordernissen und unterstütze Sie in allfälligen Behördenverfahren.

Der Kauf einer Immobilie muss auf Grund der Marktlage oftmals schnell vollzogen werden. Käufer und mitunter auch Verkäufer, die an Immobilienentwickler verkaufen, sind mit einer Vielzahl von teils recht umfangreichen Unterlagen konfrontiert (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Treuhandvertrag, Bauträgervertrag), die von der Gegenseite erstellt wurden. Eine umfangreiche Prüfung durch einen Experten ist unumgänglich um Nachteile zu vermeiden.

In diesem Zusammenhang ist wesentlich (was vielen aber nicht bewusst ist), dass mit Annahme des Angebotes bereits ein rechtlich bindender Kauf zustande kommt, falls keine Vorbehalte (Bedingungen) vereinbart wurden.